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Lorsque l’on devient propriétaire, les charges de copropriété sont une dépense non négligeable à prendre en compte au moment de sa décision d’achat. On vous en dit plus sur cette participation indispensable au bon fonctionnement de votre habitat collectif.

Les charges de copropriété sont des frais obligatoires pour tout propriétaire, et sont définies par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi que par les décrets de 1967. Le syndic de copropriété, chargé du bon maintien et fonctionnement de la résidence, veille à ce que les versements soient effectués.

Ces charges correspondent en fait aux frais d’entretien, de gestion et de fonctionnement des parties et équipements communs à l’ensemble des propriétaires. Les frais sont répartis de façon équitable entre tous les copropriétaires, une répartition détaillée dans le règlement de copropriété

Comment sont réparties les charges ?

C’est là qu’on commence avec les mots barbares, mais on vous explique, pas de panique !

Les charges sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part.

Késako ?  La quote-part désigne tout simplement la part qui revient à chaque lot (logement) dans l’ensemble du bien, en fonction de sa partie privative et de la fraction des parties communes qui y est rattachée.

La quote-part peut être calculée selon différentes mesures, en millièmes ou en tantième. Par exemple, un propriétaire qui représente 20/1000 de son immeuble devra s’acquitter de 2% des charges générales (on va y revenir). Dans tous les cas, le mode de calcul doit être défini dans le règlement de copropriété.

Globalement, la quote-part attribuée à un lot est défini en fonction de sa superficie et de sa situation (étage, exposition…). Il s’agit d’une information non négligeable, car en fonction du lot que vous achetez, vous pourrez avoir à payer des charges plus ou moins élevées.

Par exemple, un logement au dernier étage est sans doute attrayant, mais il représentera un quote-part plus élevé et son propriétaire paiera plus de charges. En effet, dernier étage signifie plus d’escaliers et de couloirs à entretenir ou encore une plus grande utilisation de l’ascenseur, les frais sont donc attribués en conséquent.

Deux types de charges : charges générales et charges particulières 

Les charges générales : elles correspondent aux frais d’entretien, de conservation et d’administration de la copropriété

• Exemples de frais d’entretien : frais de nettoyage de la cour et des parties communes et espaces partagés, entretien des espaces verts, ordures ménagères …

• Exemples de frais de conservation : ils englobent généralement les réparations nécessaires : gros œuvre, toitures, murs et façades …

• Exemples de frais d’administration : honoraires du syndic de copropriété, frais d’organisation de l’Assemblée générale

Tous les copropriétaires doivent verser les charges générales, en fonction de la quote-part attribuée à leur lot, même si les dépenses n’affectent pas directement leur logement.

Les charges particulières : elles correspondent aux frais de services et d’entretien des équipements commun

Par exemple : le chauffage collectif, l’eau chaude, le salaire du gardien, un service de sécurité, l’interphone, l’ascenseur …

Les charges particulières sont calculées en fonction de l’usage et de l’utilité estimée pour chaque lot. Par exemple, un appartement situé en rez-de-chaussée ne sera pas mis à contribution pour l’entretien de l’ascenseur, sauf si celui-ci dessert un garage ou sous-sol.

Autre exemple, les frais correspondant au chauffage collectif seront plus ou moins élevés en fonction de la surface et de la hauteur sous plafond (plus le volume est grand, plus on estime qu’il faudra chauffer).

À retenir ! Depuis 2016, les logements collectifs ont obligation de s’équiper de compteurs individuels pour mesurer l’énergie utilisée pour chauffer chaque lot

Planification des dépenses

Chaque année, un budget prévisionnel est établi lors de l’assemblée générale des copropriétaires, au moins six mois en amont. Ce budget regroupe les dépenses courantes, c’est-à-dire toutes les charges nécessaires au maintien, entretien et bon fonctionnement de la copropriété. Cela correspond donc aux charges générales et charges particulières. On regroupe généralement ces dépenses dans les Charges courantes.

À noter, s’il faut remplacer un élément usé d’un équipement (une pièce du système de chauffage par exemple), cela compte comme dépense courante

À cela peuvent s’ajouter des dépenses exceptionnelles : des dépenses liées à l’amélioration ou à l’ajout d’un nouvel équipement. Il s’agit de dépenses hors budget prévisionnel, elles doivent donc être votées par la copropriété, même temps que les travaux. Le mode de règlement est également décidé lors du vote.

Règlement des charges courantes

Un propriétaire doit payer ses charges courantes tous les trimestres (où selon le calendrier fixé par le règlement de copropriété), à raison d’un quart de sa quote-part chaque trimestre. On parle du versement des provisions. Ainsi, chaque propriétaire doit verser des provisions sur un compte ouvert au nom de la copropriété par le syndic. Il reçoit au préalable un appel de provisions

En savoir plus sur le Règlement de copropriété

En savoir plus sur le fonctionnement d’une copropriété

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